Immobilienbewertung: Einsatzmöglichkeiten des Vergleichswertverfahrens
Wie viel ist eine Immobilie wert? Grundsätzlich so viel, wie ein Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Dieser Grundgedanke bildet das Fundament des Vergleichswertverfahrens. Trotz seiner scheinbaren Einfachheit stellt sich die Frage, inwieweit Immobilien tatsächlich miteinander vergleichbar sind.
Das Vergleichswertverfahren im Überblick
Das Vergleichswertverfahren ist eine von drei in Deutschland anerkannten Methoden zur Immobilienbewertung, reguliert durch die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Es berücksichtigt nicht nur Lage, Ausstattung und Alter einer Immobilie, sondern spiegelt auch die aktuelle Marktnachfrage wider. Aufgrund seiner Präzision und Einfachheit wird es häufig von Immobilienexperten genutzt, ist jedoch nicht für jede Immobilienart gleichermaßen geeignet.
Geeignete Immobilienarten
Das Vergleichswertverfahren ist besonders geeignet für Immobilien, für die ausreichend vergleichbare Objekte existieren. Dazu zählen in erster Linie Eigentumswohnungen, unbebaute Grundstücke und Reihenhäuser. In städtischen Gebieten sind oft ähnliche Wohnungen im selben Gebäude oder in der Nähe verfügbar, während dies in ländlichen Regionen aufgrund der geringeren Anzahl vergleichbarer Objekte schwieriger ist. Fehlen geeignete Vergleichsobjekte, empfiehlt sich der Rückgriff auf den Sachwertansatz.
Datenbasis des Vergleichswertverfahrens
Die Grundlage des Vergleichswertverfahrens bilden die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachterausschüsse, die alle notariell beurkundeten Immobilienverkäufe erfassen und analysieren. Eine verlässliche Bewertung setzt eine ausreichende Anzahl ähnlicher Transaktionen voraus. Alternativ können Bodenrichtwertkarten herangezogen werden, die ebenfalls von Gutachterausschüssen erstellt werden und Informationen über die bauliche Nutzung sowie den Grundstückswert in verschiedenen Gemeindebereichen liefern.
Berücksichtigung spezifischer Faktoren
Um die spezifischen Vor- und Nachteile der bewerteten Immobilie im Vergleich zu den Vergleichsobjekten zu berücksichtigen, arbeiten Immobilienexperten mit Zu- oder Abschlägen. Beispielsweise wird eine Immobilie an einer stark befahrenen Straße niedriger bewertet als eine vergleichbare Immobilie in einer ruhigen Lage. Je mehr Unterschiede und individuelle Merkmale eine Immobilie aufweist, desto umfangreicher fallen diese Zu- oder Abschläge aus, was die Zuverlässigkeit des Vergleichswertverfahrens beeinträchtigen kann. Erfahrene Immobilienmaklerinnen und -makler können dank ihrer Fachkenntnisse und Erfahrung gut einschätzen, wann das Vergleichswertverfahren sinnvoll ist und wann nicht.
Sie wollen Ihre Immobilie professionell bewerten lassen, wissen aber nicht, welches Verfahren sichdafür anbietet? Kontaktieren Sie uns! Wir beraten Sie gern.
Hinweise
In diesem Text wird aus Gründen der besseren Lesbarkeit das generische Maskulinum verwendet. Weibliche und anderweitige Geschlechteridentitäten werden dabei ausdrücklich mitgemeint, soweit es für die Aussage erforderlich ist.
Rechtlicher Hinweis: Dieser Beitrag stellt keine Steuer- oder Rechtsberatung im Einzelfall dar. Bitte lassen Sie die Sachverhalte in Ihrem konkreten Einzelfall von einem Rechtsanwalt und/oder Steuerberater klären.
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